Zasiedzenie nieruchomości – przesłanki

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie nieruchomości jest sposobem nabycia jej własności na skutek upływu czasu. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W takiej sytuacji wymagany czas na zasiedzenie nieruchomości wynosi 30 lat. Oznacza to, że przesłankami zasiedzenia są 1)posiadanie samoistne oraz 2)upływ czasu.

Posiadanie samoistne nieruchomości

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że nie każde posiadanie prowadzić może do zasiedzenia. Posiadanie musi mieć charakter posiadania samoistnego, które charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą jak właściciel, choć właścicielem faktycznie nie jest. Dla oceny, czy dane posiadanie jest samoistne, kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy posiadacz włada rzeczą oraz czy ma wolę władania nią dla siebie. Nie ma tutaj znaczenia, czy posiadacz wie, że nie jest właścicielem, a istotne jest jedynie to czy posiada tak, jakby był właścicielem. Wola posiadania „jak właściciel” oznacza traktowanie siebie jak właściciela.

Obok woli posiadania „jak właściciel” konieczne jest także faktyczne władanie rzeczą. Mowa tu o faktycznym władztwie, a więc polegającym na samej możność władania rzeczą.

Trzeba też pamiętać, że posiadanie nie jest prawem, lecz pewnym stanem faktycznym.

Od posiadania samoistnego odróżnić należy „posiadanie zależne” polegające na władaniu rzeczą w zakresie innym niż własność. Za posiadacza uznaje się osobę, która faktycznie włada cudzą rzeczą jak np. użytkownik, najemca, dzierżawca.

Domniemania związane z posiadaniem

Do zasiedzenia nieruchomości mają zastosowanie przepisy regulujące posiadanie, które przewidują m.in.

  • domniemanie posiadania samoistnego;
  • domniemanie że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym;
  • domniemanie ciągłości posiadania (przeszkoda przemijająca nie przerywa posiadania);
  • jeżeli doszło do przywrócenia posiadania to traktuje się je jako nieprzerwane;
  • oddanie rzeczy w posiadanie zależne przez posiadacza samoistnego nie powoduje utraty przez niego posiadania;

Czas potrzebny do zasiedzenia nieruchomości

Drugą – obok posiadania – przesłanką zasiedzenia nieruchomości jest upływ czasu. W zależności od tego, czy posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej czy złej wierze, termin zasiedzenia wynosi odpowiednio 20 lub 30 lat. Kluczowa jest w obu przypadkach sama chwila uzyskania posiadania, dlatego nawet jeśli później posiadacz dowie się, że nie przysługuje mu prawo do władania rzeczą, nie powoduje to wydłużenia terminu zasiedzenia do 30 lat.

W orzecznictwie pojawiły się dwa przeciwne poglądy na temat pojęcia dobrej wiary posiadacza. Zostały one przedstawione w postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2010 r., IV CSK 152/10 w następujący sposób: „Pogląd tzw. tradycyjny przez dobrą wiarę rozumie przekonanie posiadacza nieruchomości, błędne ale w danych okolicznościach usprawiedliwione, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo. Pogląd liberalny przyjmuje, że dobra wiara posiadacza jest równoznaczna z jego przekonaniem, opartym na obiektywnych przesłankach, wywodzących się ze stosunku będącego podstawą i przyczyną konkretnego stanu faktycznego, że wykonując w swoim imieniu prawo własności niczyjego prawa nie narusza.” W ostatnim czasie zdecydowanie przeważa pogląd tzw. tradycyjny.

Doliczenie posiadania poprzednika

Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, to czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. To samo dotyczy sytuacji, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Doliczenie posiadania umożliwia zachowanie ciągłości posiadania. Każdy kolejny posiadacz samoistny rzeczy wstępuje bowiem w posiadanie swojego poprzednika.

Skutki zasiedzenia

Skutkiem zasiedzenia nieruchomości jest nabycie przez posiadacza samoistnego prawa własności. Co istotne, dniem nabycia własności nie jest dzień wydania postanowienia przez sąd. Zadaniem sądu jest jedynie określenie, czy doszło do nabycia własności, kiedy i na kogo rzecz. Dlatego też sprawy o zasiedzenie są sprawami o stwierdzenie zasiedzenia i są rozpatrywane w postępowaniu nieprocesowym. Sąd jedynie stwierdza, że na skutek upływu czasu posiadacz samoistny stał się właścicielem.


ADWOKAT WOJCIECH LUTY
tel.: + 48 694 491 095
e-mail: wojciech.luty@wsla.pl


 



Author: Wojciech Luty
Adwokat. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego. Odbył aplikację adwokacką w Krakowskiej Izbie Adwokackiej, po której ukończeniu zdał z wyróżnieniem egzamin adwokacki uzyskując jeden z najlepszych wyników. Specjalizuje się w prawie cywilnym, gospodarczym, rodzinnym, spadkowym, jak również w prawie umów oraz prawie spółek.