Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli

Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości

Współwłasność jest formą własności i niezależnie od tego, czy z własności dana osoba korzysta, czy też nie, bezprawne jest naruszenie tego prawa. Jeśli tylko jeden z dwóch współwłaścicieli staje się jedynym współwłaścicielem korzystającym i czerpiącym korzyści ze wspólnej nieruchomości to drugiemu ze współwłaścicieli przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości. W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z dnia 23 stycznia 1958 r. 2 CR 804/57 (OSN 1959/III poz. 81), w którym Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że samo pozostawienie współwłaścicielowi do użytku określonych części nieruchomości przekraczających jego udział właścicielski nie powoduje powstania najmu lub dzierżawy i może uzasadniać roszczenie pozostałych współwłaścicieli o wyrównanie z tytułu przychodów i wydatków.

Uprawnienie do korzystania z rzeczy wspólnej

Zastosowanie znajduje więc art. 206 k.c. stanowiący, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.  Uprawnienie to jest nazywane ustawowym uprawnieniem współwłaściciela do korzystania z rzeczy wspólnej. Jeżeli zaś jeden ze współwłaścicieli korzysta z rzeczy samodzielnie to inni współwłaściciele mogą żądać od niego wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy. Jedyną możliwością uniknięcia roszczenia o wynagrodzenie jest zawarcie umowy quad usum, co w niniejszej sytuacji nigdy nie miało miejsca.

Co na to Sąd Najwyższy?

Pogląd ten był rozwijany w orzecznictwie i doczekał się ugruntowania w uchwale 7-osobowego składu, poprzedzonego jednak wieloma judykatami.

I tak w uzasadnieniu uchwały z dnia 14 grudnia 1972 roku1 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że do sytuacji współwłaściciela korzystającego wyłącznie z nieruchomości wspólnej „stosuje się przepisy, które obowiązują każdego współwłaściciela. Przepisy te mieszczą się przede wszystkim w art. 206 kc oraz w art. 618 kpc, z których m.in. wynika, że współwłaściciel, który wyłącznie korzysta z całej nieruchomości, ma obowiązek rozliczenia się z tego tytułu z pozostałymi współwłaścicielami”.

Następnie w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku2 potwierdzono, że „z regulacji zawartej w art. 206 kc wynika, że posiadanie w granicach uprawnienia do posiadania rzeczy wspólnej jest uzależnione od możliwości pogodzenia posiadania współwłaściciela ze współposiadaniem rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Wszystkie inne przypadki posiadania rzeczy wspólnej wykraczają tym samym poza określony w art. 206 kc zakres „uprawnionego” posiadania rzeczy wspólnej przez konkretnego współwłaściciela. Posiadanie, które wykracza poza „uprawniony” zakres, narusza natomiast ustawowo ukształtowane stosunki między współwłaścicielami, co z kolei rodzi dla pozostałych współwłaścicieli roszczenia służące ochronie ich sytuacji prawnej. Podstawę tych roszczeń stanowi art. 206 kc, który – określając wewnętrzne relacje między współwłaścicielami – stwarza tym samym możliwość doprowadzenia do stanu równowagi, naruszonej przez jednego ze współwłaścicieli korzystaniem niemieszczącym się w sferze korzystania „uprawnionego”. W takiej sytuacji mogą powstać dla pozostałych współwłaścicieli roszczenia o zapłatę określonej kwoty tytułem części uzyskanych w ten sposób korzyści, nie jest bowiem obowiązkowe dążenie do wyrównania uprawnień określonych w art. 206 kc w naturze (np. w drodze roszczenia o dopuszczenie do współposiadania).”

Wreszcie w dniu 19 marca 2013 roku Sąd Najwyższy w Uchwale Składu Siedmiu Sędziów3 zakończył dalsze spory na tym gruncie przesądzając o dopuszczalności omawianego roszczenia przesądził gdzie wyjaśniono, że:

Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c.

W podsumowaniu powyższych rozważań w pełni zasadna jest konkluzja, że roszczenie współwłaściciela pozbawionego możliwości korzystania z rzeczy wspólnej jest dopuszczalne i zasadne bez względu na to, czy domaga się korzyści w postaci zapłaty określonej sumy, czy też w postaci dopuszczenia do współposiadania w naturze. W przywołanej w uchwale SN o sygnaturze III CZP 88/2012, Sąd Najwyższy poparł bowiem poglądy wyrażone w we wcześniejszym orzecznictwie stwierdzając, że „Autorzy krytycznych glos do uchwały z dnia 10 maja 2006 r. III CZP 9/2006 przeoczyli, czym w istocie jest współwłasność. Jest to rodzaj własności i dlatego środki prawne służące do ochrony właściciela służą także do ochrony współwłaściciela. Skoro współwłasność jest szczególną odmianą prawa własności, współwłaściciel nie powinien doznawać uszczerbku w dziedzinie ochrony swego prawa w porównaniu z „jednoosobowym” właścicielem.Jeżeli więc właścicielowi przysługują roszczenia np. za bezumowne korzystanie z rzeczy lub roszczenia z art. 224/225 k.c., to takie same prawo ma współwłaściciel.

Jak dochodzić wynagrodzenia od drugiego współwłaściciela?

Współwłaściciel może domagać się wynagrodzenia od współwłaściciela składając pozew do sądu. Pamiętać jednak należy, że z chwilą wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności odrębne postępowanie jest niedopuszczalne. Konieczne w takiej sytuacji jest zgłoszenie roszczeń z tego tytułu w trakcie postępowania o zniesienie współwłasności, gdyż po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności nie można już będzie dochodzić omawianego roszczenia.

[1] Sygnatura akt: III CZP 85/72, (OSNCP 1973/7-8 poz. 127);

[2] Sygnatura akt: III CZP 9/2006;

[3] Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013 r., III CZP 88/2012;